Продажа недвижимого имущества предпринимателем

Предпринимателю, как физическому лицу не запрещено покупать или продавать свое имущество. При этом ему нужно оценивать, является ли такая продажа способом получить доход от бизнеса. Либо продажа недвижимости обусловлена личными нуждами предпринимателя как физического лица.

Делая выбор в пользу одного или другого варианта, нужно обращать внимание на некоторые нюансы, о которых мы и хотим рассказать.

Продажа имущества в рамках ведения бизнеса

Для начала напомним следующее. Чтобы заниматься бизнесом, физическому лицу нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и указать при этом вид деятельности, которым он будет заниматься.

Поступления от этого вида деятельности будут доходами, полученными от ведения предпринимательской деятельности. Соответственно, если при этом предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения, а доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, относятся к предпринимательской деятельности, то они будут облагаться в рамках УСН. И одновременно эти доходы будут освобождены от обложения НДФЛ. Такую же позицию занимает и Министерство Финансов  (письмо 03-04-05/3-452).

При этом не важно, получена реальная прибыль от продажи или нет. Главное, сам факт направленности действий на получение прибыли от продажи имущества. Это подтверждают и судьи.

Как налоговики узнают о продаже недвижимости? Любую сделку о продаже недвижимости нужно регистрировать в территориальном органе Росреестра. Дальше, территориальный орган в течение десяти рабочих дней со дня регистрации обязан сообщить о сделке в налоговую инспекцию. Если же этот срок будет нарушен, то все равно не позднее 1 марта года, следующего за годом, в котором была сделка, у инспекции будут сведения о продавце, проданной недвижимости и цене сделки.

Принимая решение о том, является ли продажа недвижимости предпринимательской деятельностью, нужно обращать внимание на то, какой код ОКВЭД внесен предпринимателем в ЕГРИП. Например, при регистрации указаны такие виды деятельности, как "подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и "покупка и продажа собственного недвижимого имущества" (соответственно коды 70.11 и 70.12 ОКВЭД).

Тогда доходы от продажи недвижимости можно рассматривать как выручку от ведения предпринимательской деятельности и облагать "упрощенным" налогом.Если же в ЕГРИП будет указан только один код 70.11 "подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", то выручка от продажи недвижимого имущества уже не является предпринимательским доходом. А значит, будет облагаться НДФЛ по ставке 13%.

Обратите внимание! От НДФЛ освобождены доходы физического лица, полученные им от предпринимательской деятельности в рамках УСН.Отметим, что предпринимателю не запрещено вносить изменения в ЕГРИП и добавлять новые виды деятельности, сообщая об этом в налоговую инспекцию. Поэтому при необходимости можно сначала добавить еще один вид деятельности, а потом уже продавать имущество.

Можно поступить и по-другому. Сразу при регистрации указывать вместо, например, двух кодов 70.11 и 70.12 один - более обобщенный код 70.1 "Подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества". Тогда вопроса, облагается этот вид деятельности в рамках УСН или нет, не возникнет.

Реализация недвижимости, которая больше не используется в предпринимательской деятельности

Возможно и такое, когда предприниматель прекращает использовать собственное недвижимое имущество в предпринимательской деятельности и продает его. Например, индивидуальный предприниматель указал такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду. Соответственно, он получал доходы от этого вида деятельности и они облагались налогом по УСН.

Если же потом бизнесмен решит продать само помещение, то полученный доход не будет учитываться при "упрощенке". Причем, как указали налоговики, предприниматель в этом случае может рассчитывать на имущественный вычет по НДФЛ. Имеются и судебные решения, поддерживающие данную точку зрения (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011).

Таким образом, если предприниматель, прежде чем продать имущество в рамках предпринимательской деятельности, прекратил его использование в бизнесе, с вырученных сумм ему придется заплатить НДФЛ.Обратите внимание! УСН облагаются доходы, полученные физ. лицом от ведения предпринимательской деятельности, заявленной им при регистрации.

Продажа личной недвижимости

Предприниматель решил продать дом или квартиру, которые использовалась в личных целях. Тогда ему как любому другому физическому лицу нужно заплатить необходимую сумму НДФЛ либо применить имущественный вычет при соблюдении требований ст. 220 налогового кодекса.

По общему правилу налогом на доходы физических лиц облагаются те доходы, которые полученные от продажи имущества, находящегося на территории РФ, а также за ее пределами. При этом если имущество находится в собственности физлица три года и более, то платить НДФЛ не нужно. Если же гражданин владеет недвижимостью менее трех лет, то с дохода от продажи такой недвижимости ему придется уплатить НДФЛ по ставке 13%. Как правило, физическое лицо самостоятельно рассчитывает и платит налог, а по итогам года, в котором получены доходы от продажи, представляет декларацию по форме 3-НДФЛ.

При этом предприниматель может рассчитывать на имущественный вычет. То есть уменьшить сумму, на которую станет начислять НДФЛ. Сократить ее можно на сумму, полученную от покупателя, но не более чем на 1 млн руб.

Вместо вычета можно воспользоваться другим правом. А именно доходы от продажи недвижимости уменьшить на сумму, которую в свое время за нее заплатили. Это удобно, если имущество было куплено, а не получено, например, по наследству. При этом затраты должны быть подтверждены документально.


 

Другие материалы категории

  • Лизинг для ИП

    Этот вид финансирования позволяет получить в длительное пользование с оплатой в рассрочку дорогостоящее оборудование,…
  • Как выбрать юридический адрес компании

    Для компании, которая только зарождается или проходит процесс перерегистрации, юридический адрес является первостепенной…
  • Где получить патент

    Документом, удостоверяющим право на применение патентной системы налогообложения (далее - ПСНО), является патент на осуществление…

Написать нам