Учет и налоги при продаже недвижимости
Поэтому необходимо выяснить, как все сделать верно, чтобы снизить риск штрафных санкций и избежать ненужных разбирательств с налоговиками.
В соответсвии с ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения и незавершенное строительство. В рамках статьи мы рассмотрим только продажу зданий, сооружений и прочих помещений, учитываемых на балансе в качестве основных средств.
Прежде всего напомним, что право собственности на объект недвижимости требуется зарегистрировать в ЕГРН.
Следовательно, перед тем как продать имущество, организация должна проверить, имеется ли в наличии документ, подтверждающий право собственности на данный объект. Ведь сделку по продаже объекта могут признать незаконной, если право собственности продавца не было зарегистрировано в надлежащем порядке.
Переход права собственности на объект недвижимости к покупателю на основании договора купли-продажи также подлежит государственной регистрации.
Порядок начисления НДС
Реализация объекта недвижимости облагается НДС. Продажная стоимость имущества должна включить в себя НДС по ставке 18%. Налоговая база определяется в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 154 НК РФ.
Когда составлять счет-фактуру и начислять НДС
По общему правилу НДС необходимо начислять на более раннюю из дат: дату отгрузки или дату получения оплаты. Для объектов недвижимости днем отгрузки считается день передачи имущества по акту или иному документу. Поэтому необходимо действовать в следующем порядке.
Если покупатель перечислил за здание или помещение аванс, то не позднее чем через пять календарных дней после получения денежных средств продавец должен составить счет-фактуру на сумму аванса и передать один экземпляр покупателю. На основании счета-фактуры на аванс продавец делает запись в книге продаж.
В течение пяти календарных дней после подписания сторонами акта о передаче объекта недвижимости оформляется счет-фактура на продажу. Продавец должен зарегистрировать этот документ в книге продаж. Если ранее был начислен НДС с аванса, то после подписания акта о передаче имущества и начисления НДС с продажной стоимости его можно принять к вычету. Запись в книге покупок продавец сделает на основании выставленного счета-фактуры на аванс.
К сведению. Вкратце напомним правила принятия «входного» НДС со стоимости приобретенных или построенных объектов недвижимости к вычету.
Если организация возводила здание своими силами, то суммы НДС со стоимости использованных материалов и подрядных работ она имела право принять к вычету ежемесячно одновременно с начислением налога на основании счетов-фактур от поставщиков и подрядчиков.
Если же объект был приобретен, то право на вычет возникло при принятии объекта к учету. При этом для вычета также необходим счет-фактура от продавца.
Если реализуется жилое помещение
Несколько слов следует сказать про реализацию жилых зданий и помещений. Дело в том, что продажа данных объектов не облагается НДС. На этом основании и при покупке либо строительстве жилых помещений «входной» НДС со стоимости материалов и подрядных работ не принимается к вычету.
Когда учитывать доходы
При реализации любого объекта, в том числе и незавершенного строительства, у организации возникают доходы, равные его продажной цене без НДС. Датой признания доходов при использовании метода начисления будет день передачи недвижимого имущества по передаточному акту или иному документу.
Еще раз подчеркнем, что доходы от реализации следует учитывать на дату передачи имущества по акту, то есть в тот же день, когда начисляется НДС.
К сведению. Если объект недвижимости был продан взаимозависимому с организацией лицу до истечения пяти лет с момента ввода в эксплуатацию и по этому объекту начислялась амортизационная премия, то при реализации сумму этой премии придется учесть в составе внереализационных доходов.
Лица, которые признаются взаимозависимыми, перечислены в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. В частности, взаимозависимыми будут две организации, если одна из них владеет долей в уставном капитале второй и доля эта превышает 25%.
В каком порядке отражать расходы
После передачи покупателю объект недвижимости больше не используется в хозяйственной деятельности.
Поэтому с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором был подписан передаточный акт, по этому основному средству необходимо прекратить начислять амортизацию, если она начислялась линейным методом. При использовании нелинейного метода при выбытии объекта суммарный баланс соответствующей амортизационной группы уменьшается на его остаточную стоимость.
Кроме того, на дату учета доходов от реализации объекта недвижимости, учитываемого в составе основных средств, организация вправе отразить в расходах его остаточную стоимость.
При этом остаточная стоимость определяется как разность между первоначальной стоимостью имущества и суммой начисленной за время его использования амортизации. Кроме того, учитываются также расходы, связанные с реализацией имущества, например стоимость услуг компании, занимающейся оценкой, и затраты на техническую инвентаризацию.
Как учесть убыток от продажи
Если продажная стоимость объекта недвижимости без НДС ниже суммы его остаточной стоимости и расходов на продажу, у организации возникает убыток от реализации основного средства.
В п. 3 ст. 268 НК РФ предусмотрен особый порядок учета убытков от реализации амортизируемого имущества. Убыток списывается в прочие расходы равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования и фактическим сроком эксплуатации до момента реализации.
Пример 1. ООО приобрело и ввело в эксплуатацию в апреле 2010 г. деревянное помещение под склад. Срок полезного использования — 204 месяца. В октябре 2014 г. помещение было продано с убытком в 150 000 руб. Как учесть убыток?
Фактически объект использовался организацией 54 месяца. Поэтому согласно п. 3 ст. 268 НК РФ списывать убыток организация должна в течение 150 месяцев (204 мес. — 54 мес.). Сумма ежемесячных расходов равна 1000 руб. (150 000 руб. : 150 мес.).
Продажа недвижимости и налог на имущество
Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ объекты недвижимости, учитываемые на балансе в составе основных средств, облагаются налогом на имущество организаций. Другими словами, начислять налог на имущество необходимо на те объекты, которые учитываются на бухгалтерских счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Как уже указывалось, после подписания сторонами акта о передаче имущества организация-продавец должна списать первоначальную стоимость реализованного объекта недвижимости со счета 01 на счет 45 «Товары отгруженные». Поэтому со дня подписания акта о передаче налог на имущество организаций в отношении данного объекта продавец уплачивать не должен.
Отметим, что организация, которая приобрела и начала использовать объект недвижимости, учитываемый в составе основных средств на счетах 01 или 03, обязана платить за него налог на имущество независимо от того, зарегистрировано право собственности на него или еще нет.
То есть для начисления налога на имущество достаточно, чтобы объекты были введены в эксплуатацию. Специалисты финансового ведомства также напоминают, что объекты, право собственности на которые не зарегистрировано, должны учитываться на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства».