20 апреля 2021

ОГРАНИЧЕНИЕ ЛИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В РОССИИ?

ОГРАНИЧЕНИЕ ЛИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В РОССИИ?

В практике встречаются случаи, когда права собственника имущества ограничены, но какой-либо компенсации за такое ограничение собственник получить не может.

В данной заметке будет описан только один пример такой «несправедливости». В нашем примере физическим лицом приобретено здание (не являющееся жилым домом или многоквартирным домом)1, в помещениях которого располагается оборудование центрального теплового пункта (ЦТП), лишающее собственника возможности пользоваться по своему усмотрению всем зданием, но компенсации собственнику из-за этого не полагается и правоприменительная практика считает, что такое ограничение прав собственника является законным, что собственник здания не может требовать от собственника оборудования заключения договора аренды на площади, занятые оборудованием, не может требовать взыскать с собственника оборудования сумму неосновательного обогащения за пользование объектом недвижимости (в данном случае теплоснабжающая организация сберегла свое имущество за счет собственника здания2, что выразилось в экономии расходов на аренду помещений под ЦТП), не может требовать от собственника оборудования устранения препятствий, не связанных с лишением владения, а именно – освобождения занимаемых площадей от оборудования.

Такая ситуация является нарушением равенства участников гражданского оборота, нарушением прав собственника по своему усмотрению пользоваться своим имуществом, навязанным собственнику ограничением, нарушением требований возмездности и эквивалентности гражданских правоотношений.

Даже сложившиеся в силу исторических причин обстоятельства, согласно которым оборудование изначально размещалось в зданиях, построенных в советский период и являвшихся государственной собственностью, по нашему мнению, не является оправданием того, что пользование ранее приватизированным имуществом и являющимся частной собственностью должно осуществляться безвозмездно. При этом указанное явление не имеет в законодательстве четкого правового регулирования (а точнее, оно вообще отсутствует!), также не определена правовая природа такого ограничения права собственности. 

Известные ГК РФ и близкие к рассматриваемой ситуации по своей правовой природе обязательственные или вещные правоотношения по поводу чужой вещи (которая в настоящем тексте понимается как здание, находящееся в частной собственности; здесь и дальше не принимаются в расчет такие институты как оперативное управление, хозяйственное ведение и т.п.) — сервитут (в силу ст. 277 ГК РФ здания и сооружения также могут быть обременены сервитутом), аренда, ссуда не охватывают рассматриваемое в настоящей статье ограничение.

Такое положение вещей не позволяет с точностью определить нормы, подлежащие применению, правовое положение сторон таких отношений, их права и обязанности. В то же время в некоторых судебных актах можно встретить позицию, что суд, именуя сложившиеся отношения ограничением прав также устанавливает некоторые права и обязанности сторон. 

Суды, применительно к рассматриваемой ситуации, занимают следующие правовые позиции: 

1) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности регулирующие правоотношения относительно жилых домов. В связи с этим к таким отношениям применяется Распоряжении Премьера Правительства Москвы от 18.06.1998 N 640-РП «О мерах по улучшению содержания чердачных и подвальных помещений жилых домов в свете реализации программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства», в соответствии с пунктом 2.3 Норматива «Содержание подвальных помещений жилых домов» ЖНМ-98-01/10 (утвержденный указанным распоряжением) предусмотрен запрет на сдачу в аренду подвальных помещений, где расположены газопроводы и отключающие устройства инженерных коммуникаций;

2) оформляя право собственности на нежилое подвальное помещение, покупатель не мог не знать, что некоторые помещения отведены для размещения оборудования тепловых пунктов и не могут использоваться для иных целей, в связи с чем истец добровольно получил ограничения;

3) использование подвального помещения, в котором располагается центральный тепловой пункт, в иных целях, не связанных с обеспечением теплоснабжения и горячего водоснабжения, исходя из технических особенностей функционирования ЦТП не допустимо, а поэтому нахождение имущества ответчика теплоснабжающей организации в помещении собственника, обусловлено именно исполнением теплоснабжающей организацией публичных функций.

При этом использование помещения в иных целях, кроме размещения ЦТП, невозможно, в связи с чем теплоснабжающая организация не могла неосновательно обогатиться и не обогатился за счет собственника здания (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019. 

Указанные доводы судов являются неубедительными и не основаны на праве, главной целью которого должно быть обеспечение справедливости (здесь не учитывается ситуация, когда право обеспечивает баланс интересов без учета справедливости или право создает ситуацию конкурентных преимуществ для одного из участников рынка, что возможно в условиях, когда в экономике присутствуют компании с государственным участием3). Тем не менее доводы судов о том, что приобретатель, – новый собственник здания, – знал о существующем ограничении, которое законом не установлено, но поддерживается на уровне правоприменительной практики, а также довод о том, что помещения, занимаемые ЦТП, не могут использоваться по другому назначению, – не являются достаточным обоснованием признания, что ограничения установлены по обоюдному согласию и собственник здания не имеет право на компенсацию.  

Таким образом рассматриваемый случай иллюстрирует ситуацию, когда пробел в законодательстве позволяет правоприменителю создавать новый вид ограничения прав собственника, не предусмотренный законодательством. 

Автор статьи: Тимур Кобалия, Наталия Скрипкина.